台灣人的上海買房記-買房、下訂、付款、交房 (上)


售樓處

售樓處看房

去看這個房子,是因為朋友介紹,由於不是開盤當天去,而是已經開盤過後大約2-3周

去到售樓處時兩三個人看著我,沒人主動招呼我

大約有幾秒鐘的時間,不知道怎麼反應 (心想,房子有這麼好賣,顧客進來都愛理不理的)

後來才有人出聲音,叫其中一位來接待我

接待我的是一位男性,首先問我是不是第一次去該售樓處,我答曰: 是

然後他就把三張介紹的戶型及說明單拿給我,然後也沒多問甚麼

我就問了少數幾個問題,後來詢問是否能看樣板房,他才告訴我說中午是休息時間,要從下午 1:00 開始才能去看

一般新房都會先抬高價格然後再打折,打完折還是比周邊的房子貴出一截

這就是目前開發商的策略

不過這房子因為賣到尾盤了,似乎開發商也不急,房價沒甚麼折扣

在房價表上看了幾套房子,也清楚了價格(基本上一房一價,每個樓層及朝向的價格都不同)

時間也差不多了,業務就帶我們到樣板房去看看房子

開發商為了讓有意買房的人覺得房子大,樣板房通常裡頭會有很多鏡子,讓你感覺空間大一點,另外一點就是如果房子的面積比較小,樣板房的裝修會故意沒做衣櫥之類的,讓整個空間感覺比較大、比較寬。所以看樣板房時要特別注意這些地方。 不要被眼前的美崙美奐給沖昏了腦袋。

看完樣板房回到售樓處,正好有一戶的朝向及樓層覺得還蠻滿意的

當場就下了訂金

一手房買房下訂金

如果打算購買接下來有幾道手續及費用

決定要買房的那一刻,到售樓處去,交付訂金並簽訂合同

首先是交付訂金,每個樓盤不一樣,有的是 20000 RMB,如果之後後悔了不買,訂金是不會退還的,要特別小心。 (如果對自己購房條件有疑慮的更要先搞清楚,免得交了訂金,房子沒辦法買,訂金就要不回來了)

然後付完訂金三天內必須付首付,首付我是直接到售樓處去刷銀行卡付掉,因為還要簽購房合同,所以這一趟必須要去

在上海如果是第一套住房,首付需總價款的三成,其他可以貸款

如果是第二套,首付是 6 成(現在政策可能有變,我買的時候是這樣)

付首付時會先簽訂購房合同,總共有 8-9份,合同都是制式內容,簽完合同暫時還拿不到合同,需等到貸款辦完以後才可以拿(貸款需要另外約時間辦理)

預售合同

付完首付開發商會開首付款的發票(要保存好,以後還會用到)給你

同時這個時候需要付 160 人民幣現金(80元預告登記費及80元合同登記費)

購房簽購房合同要準備的材料

目前上海外地戶口購房條件(包含港澳台),即外地戶口在上海買房必須同時滿足三個條件:一是以家庭名義購房,所謂家庭指的是購房者已婚;二是該家庭在滬無房;三是能提供至買房合同簽署日前兩年內在滬累計繳納一年以上個稅或社保的證明,因為上面這個限購政策,所以與開發商簽合同的時候需同時提供所需資料,如下

(1) 一年的個人所得稅完稅證明(有工作的可以去稅局打印),要連續一年,中間不可以中斷。

完稅證明
完稅證明

(2) 身分證(台胞證)

(3) 結婚證 (未結婚的要單身證明,上海市的限購要求非上海人要已婚的才可以買房)

(4) 小孩的台胞證以及出生證明(不知道要出生證明幹麻)複印件

(5) 戶籍謄本 (台灣戶政事務所開出的)

不過這只是簽購房合同,後面還需要其他資料

貸款申辦以及要準備的材料

付完首付接著馬上辦理貸款,開發商通常都會有搭配的房貸銀行,自己是不能隨意更換

貸款手續大約需要兩周的時間審批,審批完到款項下來約需 1.5~2 個月時間

貸款利率如果是首套房且貸款金額大於100萬以上,利率可以打 85折 (政策隨時都在變,現況如何需要查詢才知道),我貸款時打完折的利率是 5.5675%

辦理貸款是直接在售樓處辦理

工作人員會先約好銀行以及公證處人員來到售樓處來辦理(大約是簽完購房合同的 1-2 周內)

   

台灣人在上海辦貸款需準備資料如下:

(1) 戶籍謄本 (台灣戶政事務所開出的)

(2) 工作收入證明(有制式表格,給公司填寫並蓋章) : 收入證明並非寫越多收入越好,因為銀行會看你的工資銀行卡的流水帳,裡頭有實際公司把工資轉帳到你銀行帳戶的明細。 通常如果貸款每月繳 6000元的話,那麼你的稅後月收入必須兩倍以上(至少12000),自己可以先試算一下

收入證明
開發商那裡拿的收入證明單

(3) 近一年內繳稅證明(要自已去稅務局列印)

(4) 購房人印章

(5) 貸款銀行的銀行卡(看是哪一家銀行,如果沒有銀行卡,需要先去開戶)

(6) 購房合同

(7) 上海工資打入銀行的流水 (要自己去銀行打印並蓋銀行公章)

除了準備上述資料,還需要做(台灣人買房才需要)資料公證,這個部份開發商會請公證處的人到售樓處去辦理,需要公證的資料包含合同公證及貸款公證。

費用分別是: 合同公證費用是購房款的 2.5/1000 ,貸款公證費用是貸款額 2/1000 ,另外再加 400 。 公證費用不便宜,若以 200 萬房款算,合同公證就要 5000 RMB,貸款140萬,貸款公證就需要 2800 RMB, 兩項合計就 7800 RMB 。

這些都交齊了以後,還要經過銀行的審批,審批前有缺少的資料會要你補齊,審批通過以後,銀行會告知開發商。

取回購房合同並繳交其他材料

上次簽完購房合同,並沒有馬上可以拿到合同,因為開發商還要拿回去蓋公司章後才可以拿回來。

經過一段時間,開發商通知可以取回購房合同

於是我去開發商那兒把購房合同取回,同時繳交其他材料,有…

(1) 勞動合同原件 (如果當初工作沒有簽,要跟公司要)

(2) 一年稅單

(3) 小孩出生證明

(4) 戶籍謄本

(5) 結婚證

大致與第一次去簽購房合同時一樣,但多了一份勞動合同,這個當初沒跟我講,後來我還請公司開一份勞動合同給我

有了以上材料,開發商就可以到房管局做預告登記

大約一周左右時間,預告登記就可以完成

完成以後,就等銀行放款

到這裡,整個過程大約 1.5 個月時間

銀行放款及還房貸

銀行貸款放款下來時,開發商會通知

通知取回貸款合同公證 + 貸款付給開發商的發票

這時要再去一趟售樓處

貸款下來也就代表需要開始每月還房貸了

完成買房手續

到這個階段,買房手續大致已經全部完成,後面就是按月繳房貸,並且等待開發商交房。

買房付出的費用

所有付出的費用及相關日期如下

(1) 01.01 : 售樓處付訂金 20000 RMB

(2) 01.03 : 簽購房合同,付首付(房價的 3 成)。 付預告登記費 80元 RMB 及合同登記費 80元 RMB

(3) 01.14 : 辦貸款及合同公證。 付公證費用,合同公證費用為購房款的 2.5/1000; 貸款合同公證費用為貸款額 2/1000; 另外再加 400元

(4) 02.14 : 取回購房合同並繳交材料

(5) 05.06 : 貸款通過,開始每月付貸款

買房感想

買房不容易,在上海買房更加不容易,除了政策經常變動,時而限購,時而放寬。 貸款利率也居高不下,就算打過折利率都還高達 5.5% 以上,利率對買房的人是一大負擔。 此外對境外人士來說,還要負擔合同公證的費用。 這篇還只是說到了買房及貸款的環節,後面還有開發商交房、辦房產証等手續全部完成,才算是完成買房的整個過程。

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One Response to 台灣人的上海買房記-買房、下訂、付款、交房 (上)

  1. [...] 儘管中國的土地只能持有70年產權,一旦到期可能需繳納高達1/3的土地出讓金才能續期,且貸款利率打折後還是可能高達5.5%,但中國人其實挺早就為了買房做打算,周遭小我一兩歲的同事都已經開始買房、繳貸款了。 [...]

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